8 月
- 收租
- 新房客 8/1 入住。入住當月的租金與押金已收，8/6 匯入您指定的帳戶；扣掉的管理費與明細見附件。已完成
- 修繕
- 8/1 入住點交完成，雙方簽名；每個房間、每一樣設備的照片放在共用資料夾。本月沒有修繕。已完成
- 房客反映
- 房客問能不能自己裝一支窗簾桿。依租約，要經過您同意；已請房客提供位置與做法的照片。等您回覆
- 下個月要注意
- 颱風季，會在颱風來之前檢查陽台排水孔與窗戶。處理中
租賃住宅代管・包租・入住與退租點交
鑰匙交給我們，每個月，房子的事寫給您看。
執鑰所替房東管理出租的房子：找房客、簽約、收租、叫師傅修繕、入住與退租點交。每個月寄一份月報給房東，收了什麼、修了什麼、房客說了什麼，都寫在上面。對房客，我們也照規矩來：報修有人接，進屋先約時間，押金照約定退。
代管或包租
代管還是包租，
差在「誰是出租人」。
兩種都是把出租的事交給業者，但跟房客簽約的人不一樣，責任也跟著不一樣。切換看看兩種差在哪裡。
切換代管與包租，有差別的列會標出來。
- 誰跟房客簽租約
- 代管您。租約由您跟房客簽，我們受您委託處理出租的事。包租我們。您把房子租給我們，我們經您同意再轉租給房客，租約由我們跟房客簽。
- 您跟我們簽的契約
- 代管委託管理契約。包租包租契約，並載明同意轉租。
- 房客的租金
- 代管我們向房客收，扣掉約定的管理費後匯給您，明細附在月報。包租房客付給我們；我們依包租契約約定的租金與日期付給您。
- 房客報修找誰
- 代管找我們。我們接電話、排師傅、回報給您。包租找我們。我們接電話、排師傅。
- 修繕費用誰付
- 代管依租約屬於出租人修繕的項目，由您負擔；動工前先報價給您。包租對房客負修繕責任的是我們；我們跟您之間怎麼分擔，依包租契約的約定。
- 房子空著的月份
- 代管沒有租金收入；我們持續招租，每兩週回報一次帶看的情形。包租依包租契約的約定辦理；找房客、帶看由我們安排。
- 適合誰
- 代管想自己挑房客、自己決定租金的房東。包租不想跟房客往來，希望由業者出面處理出租的房東。
這裡是一般的差別說明。雙方的權利義務，以《租賃住宅市場發展及管理條例》與雙方簽訂的契約為準。
我們做的事
入住那天拍的照片，
退租時才對得起來。
以代管為例。一間房子從空著到租出去、再到房客搬走，我們做這六件事；每一件，都有照片或文件留在您看得到的地方。
看屋與建檔
到現場看屋況與設備，每個房間拍照建檔。租金參考附近同類型房子的實價登錄行情，跟您討論後由您決定。
招租與帶看
拍照、寫刊登內容、安排帶看。想租的人，先了解工作與過去的租屋情形，整理給您參考；房客由您決定。
簽約
以內政部公告的住宅租賃契約範本為基礎，條文逐條跟您和房客說明，雙方都看懂了再簽。
入住點交
房客入住當天，一起對照設備清單；每個房間、每一樣設備都拍照，雙方簽名，各留一份。
收租與修繕
每月收租、開收據。房客報修，上班時間內回覆並排師傅；漏水、跳電這類緊急狀況，先處理再說明。
續約或退租點交
租約到期前兩個月，先問雙方要不要續約。退租時拿入住的照片逐項對照，押金依約定扣抵後退還。
房東月報
每個月一份，
收了什麼、修了什麼。
月報在每月 10 日前寄給房東，用 email 或 LINE，附上照片與收據。下面是一份示範：一間代管套房的 8 月到 10 月。
房東月報（示範）
- 物件
- ○○路 ○○ 號 3 樓之 2（示範）・套房・代管
- 管理人員
- 執鑰所管理人員（示範）
9 月
- 收租
- 9/5 收到租金，9/10 匯入您指定的帳戶。已完成
- 修繕
- 9/14 颱風來之前，檢查陽台排水孔，清出落葉；窗戶的密封條正常。附照片。已完成
- 房客反映
- 您同意裝窗簾桿後，房客 9/8 自己裝好，已拍照存檔；退租時依約定恢復原狀或保留。已完成
- 下個月要注意
- 冷氣用得少了，會提醒房客清洗濾網。處理中
10 月
- 收租
- 10/5 收到租金，10/8 匯入您指定的帳戶。已完成
- 修繕
- 10/12 房客報修：浴室水龍頭滴水。10/13 師傅到場，更換水龍頭裡的墊圈；報價先經您同意，收據與修繕前後的照片附在後面。已完成
- 房客反映
- 房客說樓下的機車常停到門口，已轉告大樓管理委員會。處理中
- 下個月要注意
- 約房客在家的時間，一起按住宅用火災警報器的測試鈕，確認會響。處理中
月報為示範，物件、日期與內容皆為虛構，不顯示金額。實際的月報格式，依委託管理契約約定。
對房客
替房東管房子，
也對房客講道理。
房客住得順，房子才租得久。鑰匙在我們手上，不代表可以隨時開門；下面這五件事，我們對房客也做到。
報修有窗口
電話、LINE 都能報修，上班時間內回覆、排師傅。水滴到插座或燈附近，先關那一區的電源，再打報修電話。
進屋先約時間
要進屋查看或修繕，先跟房客約時間，不擅自開門。漏水到樓下這類緊急狀況，先聯絡房客；聯絡不上，依租約的約定處理。
押金照規定
押金不超過兩個月租金的總額，這是《租賃住宅市場發展及管理條例》的規定。退租點交後，依約定扣抵，剩下的退還。
照片對照，各留一份
入住時拍的照片，房東與房客各有一份。退租時照著對；正常使用造成的耗損，不算房客的責任，實際以契約與民法規定為準。
個資只用在租約
房客的資料只用在這份租約與相關的服務，依個人資料保護法處理。
常見問題
代管、包租、修繕費，
一題一題講清楚。
房東常問的，是「交出去以後，我還管得到什麼」。代管的房子，租金與房客由您決定，修繕動工前先問您；包租的房子，日常的事由我們出面，您看月報就好。
房客可以由我自己挑嗎？
代管可以：我們先帶看，把想租的人的基本情形整理給您，由您決定。包租的房客由我們挑，挑選的原則會寫在包租契約裡。
修繕的錢怎麼算？
代管：屬於出租人修繕的項目，先報價、您同意後動工，收據附在月報。也可以在委託契約裡約定一個金額，金額以下的小修繕先處理後報告，金額由您決定。漏水、跳電這類緊急狀況，先止住再說明。包租：依包租契約的分擔約定。
房客晚上打電話報修，打給誰？
打給我們。漏水、跳電、門鎖打不開，晚上與假日打緊急報修電話；其他事在上班時間回覆。您不用自己接房客的電話。
房客欠租怎麼辦？
先提醒，再發書面催告；仍然沒繳，依租約與相關法規處理，必要時建議您諮詢律師。代管的租約是您跟房客簽的，催告與後續的做法，我們先跟您討論。
房子要賣，委託可以提前結束嗎？
依委託管理契約的終止條款辦理。一般情形下，房子賣掉，原本的租約對新屋主仍然有效，會影響交屋的安排；要賣之前，請先跟我們談，實際以民法規定與契約為準。
代管業要登記嗎？
要。依《租賃住宅市場發展及管理條例》，經營代管、包租要經主管機關許可並登記，並設置租賃住宅管理人員。執鑰所的租賃住宅服務業登記證字號、不動產經紀業字號，由執鑰所提供。
聯絡
您的房子，
我們到現場看過再談。
先告訴我們房子在哪一區、幾房幾廳、現在有沒有房客。要代管還是包租，還沒想好也可以先聊。
- 地址
- ○○市○○區○○路 ○○ 號 1 樓（示範地址）
- 營業時間
- 週一至週六 09:30–18:30
週日休息（國定假日另公告） - 電話
- （示範號碼）
- 緊急報修
- 晚上與假日也有人接，限漏水、跳電、門鎖打不開：（示範號碼）
- 登記
- 租賃住宅服務業登記證字號、不動產經紀業字號，由執鑰所提供
位置示意圖
寫信談房子
房子的地址先寫到路段就好，其他的見面再談。我們回信約時間，到現場看屋。
信裡附上這幾樣：
- 房子的區域與屋齡
- 格局與大約的坪數
- 現在有沒有房客，租約什麼時候到期
- 想了解代管、包租，或還沒決定
- 方便看屋的時間
示範網站：這個 email 是示範用的，不會寄到任何人。